相続税節税の三原則のひとつ「お金をモノに換えておく」～「空き地を活用してアパートを建てる節税スキームとは」
金曜日は、相続税や贈与税についてわかりやすく紹介しています。
普通の家庭でできる相続税の制度を活用した節税方法を紹介していきます。相続税の節税の考え方の三原則のうち、第１原則は「お金をモノに換えておく」です。
その中から
今回は「空き地を活用してアパートを建てて節税ができる？」です
「お金→モノ」ではありませんが、「モノ（土地）プラス建物（モノ）」です。よくある節税法です。その中身をざっくり紹介します
具体例で説明します。
箕面市近郊に住む地主の田中さん。家族は、奥さん、息子さんの2人。
資産は、預金5千万円と空き地（相続税評価額：路線価１億円）があり、それを青空駐車場として活用中。
どうするかといいいますと、その預金を使ってアパートを建築します。アパート経営をすると相続税評価額を1/3に圧縮することができます。また相続税は60%節税できます。
下図を参照
Ａ 対策なしで空き地のままのケース
相続税評価額 1.5億円（空き地と預金）
相続税総額（速算） 1,840万円
Ｂ 預金5千万円でアパートを建築してアパート経営
相続税評価額 1億円 （アパートと貸家建て付け地）注１.2
相続税総額（速算） 770万円
（注1）アパート 2,100万円
預金5千万を使いアパートの建築費は5千万円。評価は固定資産税評価額で約60%になります。さらに、貸家評価になりますので、借家権割合（30%）を差し引きます。
5,000万円×60%×(1－30%)＝2,100万円
（注2）貸家建て付け地 8,200万円
土地は貸家建付地で評価します。1億円×(1－60%×30%)＝8,200万円
しかし、節税だけを考えると危険だと考えます。次の理由からアパート経営のリスクは大変高いです。
① 人口が減少している中で、遊休地でアパートを満室にするのは難しい。
② 建物は老朽化していく中で、家賃の値下げが必要になります。賃貸物件はその影響が大きいです。
③ 相続後、老朽化した建物の処分に困ります。
節税額は試算できますが、将来のリスクは試算できません。
相続税に関することで気になることがあれば、お気軽に電話やﾒｰﾙでご相談ください（初回無料です）。
金曜日は、「相続税に関する基礎知識」として、「誰でもできる節税の三原則」を紹介しています。
・「相続税の節税の三原則～生前贈与と制度をフルに活用します」はこちら(12/8)
・「三原則のひとつ～不動産を活用する。お金をモノに換えておく」はこちら(12/15)
・「お金をモノに換えておく。小規模宅地等の減額特例」はこちら(12/22)
・「小規模宅地等の減額特例～土地を誰が相続するかにより評価額が変わります」はこちら(12/29)
・「小規模宅地等の減額特例～二世帯住宅は登記で特例適用が使えるどうかが分かれます」はこちら(1/5)
「相続する権利」でよく問題となるケースは、次のとおり。
・「子どもがいる女性が再婚した場合の相続を考えます」はこちら(9/15)
・「子どもがいない夫婦の相続はどうなりますか？」はこちら(9/22)
・「離婚して慰謝料としてマイホームを夫から受け取りました。税金は？」はこちら(9/29)
・「面倒を見てくれていた同居の息子の嫁がいても、相続権はありません」はこちら(10/6)
・「おひとりさまの相続？」はこちら(10/13)
“争族”を避けるための事前の基礎知識は、次のとおり。
・「遺産を相続人で分ける場合、平等は難しい」はこちら(10/20)
・「介護や世話の評価は、もめる原因に一番なりやすい」はこちら（10/27）
・「特別受益の持ち戻しは公平な相続を行うための気が利いた制度ですが」はこちら(11/3)
・「残す側の思いをしっかりと伝える遺言書」はこちら(11/10)
・「自筆証書遺言・公正証書遺言と成年後見制度の活用」はこちら(11/17)
・「遺言書に関係なく全員の合意があれば相続することができます！」はこちら(11/24)
・「遺産分割の話し合いがまとまらないと相続税に不利益が出てきます」はこちら（12/1)
ブログは曜日により、次のようにテーマを決めて書いています。
・月曜日は「開業の基礎知識～初めて開業する方に、税理士からお伝えします」
・火・木曜日は「介護事業の基礎知識バージョンアップﾟ編」
・水曜日は「同族会社とその役員の手引き」
・金曜日は「相続税や贈与税についてわかりやすく」
・土曜日は「会計の勉強を始めた起業者の方に“会計超理解ハンドブック”」
・日曜日の「住宅取得等資金の贈与の非課税の誤りやすい事例」
免責
ブログ記事の内容は、投稿時点での税法その他の法令に基づき記載しています。また、読者が理解しやすいように厳密ではない解説をしている部分があります。本記事に基づく情報により実務を行う場合には、専門家に相談の上行ってください。弊当事務所との協議により実施した場合を除き、本情報の利用により損害が発生することがあっても、弊事務所は一切責任を負いかねます。
