空き家は資産になるのか?負債になるのか?

「人が住まなくなった家は急速に傷む。時間がたつほど市場価値が下がることも多い。その上、固定資産税は払い続ける必要があるからだ」(出所:朝日新聞19/10/20)

といわれます。

空き家を資産や負債として考える場合には、その保有コストなどを考える必要があります。今回は、そうした面から検討したいと思います。

 

空き家を維持するための費用(保有コスト)は次のようなものがあります

 

■固定資産税と都市計画税

■火災保険

■光熱水費

■修繕費用と庭木剪定費用

 

固定資産税と都市計画税(都市部でない地域は都市計画税がかかりません)

 

一般的な宅地で、地方税である固定資産税と都市計画税は、土地と家屋で合計約5~6万円程度です。

固定資産税は、都市計画税とあわせて5月~6月頃にお住まいの市町村から「納税通知書」が送られてきます。その納税通知書に税額が記載されています。

 

家屋は年々古くなっていますが、固定資産税がゼロになることはありません。経年減点補正率の下限が20%と決められています。これに到達すると、経過年数が増えても減価されません。つまり、新築時の2割がボトムになります。

 

火災保険

 

そもそも、空き家は火災保険の加入できるのか?という問題がありますが。

それはさておき、現在の火災保険の継続加入を踏まえて、期間1年として最低でも約1万円程度の負担はあります。

 

光熱水費 

 

電気などの契約を継続していていますと、基本料金(年間約4万円程度)が発生します。

月額の基本料金の目安

電気基本料金 約800円(30A)

水道料金・下水道料金 約1,500円

ガス基本料金 約700円

 

修繕費用と庭木剪定費用

 

建物の老朽化により修繕が発生しますが、これは臨時なものですので想定できません。

一方、庭木の剪定は必ず必要になると思います。

庭の広さにより相違すると思いますが、年1回として約3万円程度。

 

 

さらに更地にする際には、空き家を解体費用が必要です

 

木造住宅で坪当たり約4~5万程度の予算が必要です。40坪の木造家屋の解体費用は160万円程度になります。

 

そうすると、相続等により空き家を取得して10年後に空き家を除却するまでの一般的なコストは、約300万円程度がかかるわけです。

 

こうしたコストを考慮したうえで、次の①~⑤を選択することになります

 

①空き家のまま管理する

②空き家を賃貸する

③空き家を売却する

④有効利用する(居住用ではなく公益的な事業に活用)

⑤更地にして売却する

 

空き家問題の記事

 空家等対策の推進に関する特別措置法(空家法)

② 「住宅用地の特例(固定資産税の軽減)」と空家法

 家を取り壊しても固定資産税の評価額がそのまま課税対象となるわけではありません

④ 空き家発生のメカニズムを押さえると空き家問題の対策が取りやすい

 

 

変化を探し、変化に対応し、変化を機会として利用する(ピーター F.ドラッカー)

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秋の1日を元気にお過ごしください。

 

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